Zones d'activités

Que sont les zones d'activité ?
Définition et objet
Typologie
Localisation
État des lieux

Des opérations d’aménagement réglementées

Une intégration progressive des problématiques de développement durable

Que sont les zones d'activité ?

Définition et objet
Les zones d’activités sont des espaces aménagés par les collectivités locales, en vue d’être commercialisés à des entreprises pour l’exercice de leurs activités économiques. Ces sites d’accueil ont pour objectif de renforcer et de structurer le tissu local économique grâce à une offre foncière et immobilière adaptée.
Outre les terrains, cette offre comporte selon les cas des bureaux, des centres d’affaires, des bâtiments industriels, des entrepôts… Elle est généralement complétée par des équipements en VRD, ainsi que divers aménagements (aires de stationnement, signalétique interne, espaces verts...). Des services sont également parfois proposés aux professionnels, dans le cadre d’ateliers relais, de pépinières et d’hôtels d’entreprises, ainsi que par des prestations collectives comme la collecte des déchets, le gardiennage, un service de restauration, des transports collectifs, des crèches, etc.

Typologie
Les premières zones industrielles sont apparues après la Seconde Guerre Mondiale, sous l’impulsion des collectivités locales et avec l’aide de l’Etat, en réponse à une industrialisation croissante. A partir des années 70, pour répondre aux besoins des mutations structurelles de l’économie (notamment la tertiarisation), les collectivités locales ont diversifié leur offre foncière par la création et l’aménagement de zones d’activités aux vocations fonctionnelles différentes, parmi lesquelles on distingue :

zones artisanales (ZA),
zones commerciales qui sont généralement dédiées à l’accueil des grandes surfaces (ZAC),
zones industrielles (ZI),
zones logistiques qui sont des sites de stockage et de distribution des produits desservies le plus fréquemment par plusieurs modes de transport (plate-forme multimodale, plate-forme logistique…),
zones d’activités de services,
zones mixtes qui accueillent des activités industrielles, des entreprises logistiques, des activités technologiques,
zones portuaires et aéroportuaires,
zones d’activités technologiques,
zones spécialisées qui hébergent des activités industrielles spécifiques,
les technopôles, qui sont des terrains dits de "fertilisation croisée" où se concentrent entreprises, centres de recherche, et universités.

L'affectation sectorielle des zones d’activités est toutefois plus complexe dans la réalité, plusieurs vocations fonctionnelles se combinant en général sur ces sites.

Localisation
L’implantation des entreprises et la localisation des zones d’activités sont intrinsèquement liées, formalisant le point de rencontre entre la décision d’une entreprise et la stratégie d’une collectivité. La majorité des zones d’activités se caractérisent par une localisation en périphérie des villes, où elles bénéficient d'une desserte importante, présentant ainsi un profil particulièrement adapté aux activités industrielles et logistiques. A contrario, les zones d’activités à vocation essentiellement tertiaire ou artisanale sont intégrées préférentiellement dans le tissu urbain ou en bordure de celui-ci.

État des lieux
La seule estimation existante sur le nombre de zones industrielles et parcs d’activités en France émane du MEDAD qui les chiffre à 24 000 (soit plus de 10% du territoire français en surface) réparties sur plus de 12 000 communes. Ce chiffre pourrait en réalité osciller entre 24 000 et 32 000 (Source : Grenelle de l'environnement : fiche de proposition pour la Création d’un observatoire national des parcs d’activités, association Orée, 2008).
Cette offre foncière le plus souvent diffuse et abondante se caractérise pourtant par une faible différenciation entre zones d’activités. La compétitivité des zones d’activités repose donc sur la création de valeur ajoutée, leur développement et leur pérennisation nécessitant une réflexion stratégique et prospective de la part des collectivités. Ces dernières tendent actuellement à se positionner sur un marché de qualité de services et d’accueil, en réponse aux attentes de plus en plus fortes des entreprises en terme de services et de qualité du cadre de travail.

Des opérations d’aménagement réglementées
Les zones d’activités sont considérées d’un point de vue réglementaire comme des opérations d’aménagement et doivent s’inscrire dans deux types de procédures réglementées : les zones d’aménagement concertée ou le lotissement.
Au titre des opérations d’aménagement, les collectivités doivent respecter une méthodologie d’intervention, qui se décompose en trois phases successives :

constitution de réserves foncières,
choix d’un opérateur public ou privé qui réalisera l’opération d’aménagement,
établissement d’un contrat d’aménagement, qui permet à l’aménageur d’acquérir des terrains, de les aménager et de les commercialiser.

La collectivité doit ensuite faire le choix entre les deux types de procédures d’aménagement strictement réglementées que sont :

la zone d’aménagement concertée : "procédure publique qui permet à des personnes publiques de réaliser ou faire réaliser l’aménagement de terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés" (Michel JALLAS : Créer, aménager, promouvoir une zone d’activités ; Paris : ETD, 2001) ;
le lotissement : procédure privée même si elle peut être réalisée par une collectivité qui permet par une division foncière la mise à disposition de terrains viabilisés à des constructeurs en général individuels.

Les opérations de création, d’aménagement et de gestion des zones d’activités peuvent être conduites dans le cadre d’une coopération intercommunale, par un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPIC) auquel les communes membres ont délégué cette compétence. Les zones d’activités d’intérêt communautaire en tant que projet de territoire "partagé" contribuent ainsi à la rationalisation de l’offre foncière.

Une intégration progressive des problématiques de développement durable
De plus en plus de collectivités font le choix de la logique de développement durable, en tant que fer de lance d’une politique intégrée et valorisante du territoire et des zones d’activités, par la mise en œuvre d’outils tels que les bâtiments HQE (Haute Qualité Environnementale), les chartes de qualité environnementale, et la certification ISO 14001.

La démarche HQE est une démarche de gestion de projet qui vise à limiter les impacts d'une opération de construction ou de réhabilitation sur l'environnement, notamment par le choix des matériaux de construction, et par la prise en compte de la globalité des phases du cycle de vie du bâtiment (gestion, maintenance, destruction).
La Haute Qualité Environnementale des bâtiments assure en particulier une relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement et une intégration possible aux zones d’habitat tout en respectant et en valorisant l’image du territoire.
La démarche HQE peut être complétée par des chartes de qualité environnementale, issues de la concertation de l’ensemble des acteurs (gestionnaires des zones d’activités et entreprises), et qui structurent un partenariat local autour du management environnemental des zones d’activités en fixant les objectifs et les plans d’actions de la politique environnementale décidée.

Ces chartes de qualité environnementale peuvent constituer les premières étapes d’une démarche de certification ISO 14001 basée sur la mise en place d’un système de management environnemental. La certification ISO 14001 permet alors l'intégration des préoccupations environnementales en initiant une dynamique fondée sur les évaluations et l’amélioration continues des résultats en matière d’environnement.

Selon l'association Orée, "seule une quinzaine de zones sont certifiées ISO 14001 et seulement 50 à 100 zones sont engagées dans des démarches de progrès, aux ambitions très variables". Si la certification ISO 14001 des zones d’activités est encore peu répandue en France, les zones d’activités intègrant les principes de la qualité environnementale suscitent un intérêt croissant de la part des entreprises. Ces dernières induisent en effet des économies d’échelles, notamment par la mise en place de système de gestion des consommations énergétiques et des déchets, et la possibilité d’une valorisation de l’image de l’entreprise. L’environnement devient un intérêt partagé qui donne lieu à de nouvelles dynamiques (concertation, démarche partenariale) tant dans la conception que dans l’utilisation des zones d’activités.

© Institut Supérieur des Métiers

Observatoire des aides aux entreprises et du développement économique
http://www.aides-entreprises.fr

Mise à jour : 9 mars 2009